Новини ринку нерухомості

Верховна Рада 17 травня ухвалила в першому читанні проект закону, спрямованого на відновлення кредитування (6027-д). Нацбанк назвав голосування "довгоочікуваним" і заявив, що прийняття цього закону призведе до зниження вартості кредитів для бізнесу і населення.

"Ми вважаємо цей законопроект запорукою повноцінного відновлення кредитування української економіки", - заявив глава НБУ Яків Смолій.

Сайт "Сегодня" недавно писав, що дослідження компанії "GfK-Ukraine" показало: відсотки за банківськими кредитами рідко складають менше 35%, в основному - від 45% і до 200. У позабанківських фінансових установах ставки по кредитах стартують від 100%, але в більшості коливаються між 364,8 і 1620,35%.

Зрозуміло, що такі відсотки не можуть залучати клієнтів. А адже розвиток кредитування вважається одним із потужних стимулів розвитку економіки в цілому. Немає кредитування - немає розвитку економіки - немає зростання добробуту людей.

Саме з цієї причини законопроект "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення кредитування" включений урядом до числа пріоритетних на 2018 рік.

Беззахисні банки

Експерти банківського сектора зазначають, що відновлення широкого кредитування заважає незахищеність фінустанов від недобросовісних позичальників. Користуючись лазівками в законодавстві, позичальники (юридичні та фізичні особи) винаходять схеми, які дозволяють їм не повертати кредити.

Наприклад, НБУ згадує про "широко використовуваній схемі ухилення від виконання зобов'язання за договором поруки шляхом ліквідації основного боржника - юридичної особи". Також у банків є проблеми з продажем заставного майна, з судового і позасудового захисту своїх інтересів.

Усі ці ризики фінустанови і закладають у ставки по кредитах, які інакше як "драконівськими" сьогодні не назвеш.

Не дивно, напевно, що законопроект у першу чергу спрямований на захист інтересів банків та інших фінустанов, які здійснюють кредитування. Але в НБУ прогнозують, що від цього виграють і сумлінні позичальники.

Якщо банки будуть більш захищені, їм не потрібно буде закладати в відсотки та комісії можливі втрати, а значить, кредити на населення і бізнесу стануть набагато дешевше. Але з іншого боку, захищеність банків автоматично означає підвищення вимог до позичальників.

Які зміни очікують одержувачів кредитів

Як відзначають у НБУ, після прийняття закону банки отримають доступ до інформації про клієнтів, яка важлива для кредитних відносин. Зокрема, зможуть запитувати виписку з Держреєстру актів цивільного стану, куди заноситься інформація про народження і смерті, шлюби та розлучення, зміну імені тощо.

З точки зору фінустанов, ця інформація дозволить оцінити "здатність виконання особою своїх зобов'язань". Також, у разі смерті боржника, банки будуть знати, хто є спадкоємцем, з кого питати борг.

Тепер банки-кредитори будуть мати право пред'являти спадкоємцям вимоги протягом 6 місяців із моменту, коли їм стало відомо про відкриття спадщини. Це виключить ситуації, коли банки упускали термін пред'явлення претензій, оскільки не володіли ситуацією.

Раніше, якщо нерухомість, що знаходиться в заставі, була реконструйована або поруч з нею, на цій же ділянці, з'явилися інші будови, позичальник міг спробувати оскаржити обсяг іпотеки. Тепер у законі чітко сказано: "все реконструйовані, новостворені об'єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки".

Покращують банки собі умови реалізації заставного майна. Якщо після того, як заставна нерухомість була виставлена ​​на торги, її двічі не вдалося продати за заявленою банком ціною, проводяться треті торги, на яких стартова вартість квартири знижується на 30%.

Якщо ж і ці торги закінчилися безрезультатно, банк - власник іпотеки може викупити (сам у себе) цю нерухомість за стартовою ціною, т. Е. За 70%. Вважається, що сума, за яку продана нерухомість на торгах, йде на покриття боргу позичальника, а різниця повертається йому. Якщо ж квартира буде продана за 70% вартості, навряд чи йому дістанеться багато грошей.

Більш серйозні вимоги будуть висувати і до поручителів. Наприклад, якщо раніше зміна умов кредитування без згоди поручителя автоматично звільняли його від всіх зобов'язань, то тепер - ні.

"У разі зміни зобов'язання без згоди поручителя, внаслідок чого збільшився обсяг відповідальності боржника, такий поручитель несе відповідальність за порушення зобов'язання боржником в обсязі, який існував до зміни зобов'язання", - йдеться в проекті нового закону.

Єдине, що тепер буде звільняти поручителя від зобов'язань - повний розрахунок позичальника перед фінустановою. Так що тепер поручителю доведеться гарненько подумати, чи варто пов'язувати себе зобов'язаннями.

Законом передбачені також інші ношества. Зокрема, що стосуються прав банку на зміну відсотків, посилюють механізм позасудового врегулювання, не дозволяють припинити іпотеку в судовому порядку і відчужувати заставне майно без згоди банку, а також інші.

Плани на майбутнє

У Нацбанку визнають: хоча цей закон врегулює багато питань, які раніше були спірними або невигідними для кредиторів, необхідно міняти також інші закони та підзаконні акти.

"Для захисту прав кредиторів необхідно встановити договірної механізм врегулювання проблеми валютних кредитів фізичних осіб, підвищити ефективність судочинства, ввести інститут приватного виконання рішень, удосконалити процедуру продажу арештованого майна, а також усунути інші прогалини в законодавстві, які перешкоджають ефективній реалізації прав кредиторів та інвесторів", - перераховують в НБУ.

Відзначимо, в Україні з 2011 року діє безстрокову заборону на іпотечні кредити в іноземній валюті. Однак "погані кредити", через які люди не змогли розрахуватися після девальвації гривні в 2008 році, до цих пір "висять" і на банках, і на позичальників. І прощати борги постраждалим людям ніхто не має наміру.